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Tutta la verità sui rischi che corri se non rispetti la data del rogito e che solo pochi conoscono

Posted by csabattini on 24 Maggio 2016
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Un dubbio che nella compravendita immobiliare attanaglia sia il venditore che l’acquirente è legato al mancato rispetto dei termini legati alla firma del rogito.

In tanti anni ho sentito affermazioni di tutti i tipi, molte delle quali con alla base la classica frase “un amico mi ha detto che….”.

Veniamo al nocciolo della questione e facciamo chiarezza.

Se, dopo aver firmato il contratto preliminare, l’acquirente non si rende disponibile a comparire davanti al notaio per la firma del contratto definitivo nei termini concordati , il proprietario ha due scelte:

  • può scegliere per la cosiddetta risoluzione contrattuale che prevede lo scioglimento di ogni accordo preso e liberarsi dal vincolo di vendere a quell’acquirente;
  • può pretendere il trasferimento della proprietà mediante una sentenza (la cosiddetta esecuzione forzata in forma specifica dell’obbligo di contrarre).

In entrambi i casi deve ricorrere al giudice. Sarà quest’ultimo a disporre in un senso o nell’altro.

Spesso mi è capitato di parlare con proprietari che minacciavano l’acquirente di “fargli perdere la caparra” se non avesse rispettato inderogabilmente la data ultima prestabilita per il rogito definitivo.

Questa cosa non corrisponde esattamente al vero.

Se sei un proprietario e pensi che la data definitiva inderogabile corrisponda a quell’ “entro e non oltre” menzionato nel tuo preliminare, ti sbagli di grosso.

Anche una recente sentenza del Tribunale di Roma si è espressa in proposito.

In buona sostanza la sentenza afferma che non basta inserire nel preliminare la dicitura “entro e non oltre”, perché la data fissata sia considerata termine essenziale per adempiere.

Le parti restano quindi vincolate anche a termini scaduti perché il più delle volte la data non è perentoria e anche dopo la sua scadenza il proprietario resta vincolato a vendere.

Ti è più chiaro ora?

Le soluzioni che si possono identificare per risolvere questo problema che è tutto eccetto che banale , possono essere:

  • quella più lunga e costosa della causa in tribunale: il venditore intraprende le vie legali e chiede al tribunale di dichiarare la risoluzione del contratto (ossia lo scioglimento del preliminare). Solo all’esito del giudizio si può liberamente disporre del bene nel quale il venditore può chiedere anche il risarcimento del danno per l’inadempimento ;
  • inviare una diffida con raccomandata a.r. al futuro acquirente in cui gli si offre un termine ultimo e perentorio entro cui indicare la data per il rogito, chiarendo che, alla sua scadenza, il venditore si riterrà libero di recedere dal contratto una volta per tutte.

Buona compravendita a tutti!